同样是土地,为什么你的补偿比我高?

作者:朱慧敏 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-12

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导读:某村位于某市市区范围内,是个典型的城中村,该市为推进城镇化建设,对该村所在区域进行重新规划并准备进行征收拆迁。尽管属于同一个征收拆迁项目,但政府对该区域内的被征收人的补偿标准却不一致,该区域内对国有土地上住宅的补偿标准参照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,而该村住宅所适用的补偿标准是参照《土地管理法》设定,二者在补偿标准上存在较大差距,村民们感到不公。面对这种情况,应该如何应对呢?


我国的土地按所有权归属不同可以分为两种类型,一种是归全体人民共同所有的土地,即国有土地,城市市区的土地大部分属于国有土地;另一种是农民集体所有的土地,主要包括农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地和自留山等。而城中村尽管在地理位置上位于城市市区,但是其在土地性质上却是一种集体所有的土地,是归该村村民共同所有的土地。


对于在集体土地上进行的征收拆迁项目,目前征收拆迁实施方所依据的法律主要是《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》(以下简称《实施条例》),具体来说,根据《土地管理法》第47条第4款的规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”集体土地上的房屋的补偿标准是由省、自治区和直辖市规定。而在国有土地上进行的征收拆迁项目,其依据的法律是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这就导致了前文所出现的情况,明明是在同一个区域的同一征收项目,但在补偿标准上却有较大差异,这主要是因为在集体土地上房屋的征收补偿标准一般是根据重置成本的标准进行核算,具体来说就是根据被征收房屋的性质(砖房、土房、草房)、结构(平房、楼房)、以及使用期限等因素确定具体的补偿数额;而在国有土地上房屋的征收补偿采用的是由专业的评估机构结合所在区域的房价等因素进行评估,以此评估结果为依据进行补偿。


正是因为上述原因导致了集体所有土地上房屋和国有土地上房屋在征收拆迁时获得的补偿款存在较大差距,但是,集体土地上的业主就只能无可奈何地吞下这颗“苦果”吗?答案当然是否定的!对此,北京在明律师事务所的黄晓丽律师指出,在2011年3月17日中共中央纪委办公厅、监察部办公厅发布的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中,明确规定“在《土地管理法》等法律法规作出修改之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”对国有土地上房屋进行征收拆迁之所以能获得相对较高的补偿,正是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,其明确了征收补偿的原则,即保障被征收人其原有生活水平不下降,保证补偿足够选购合理居住水平的房屋。所以广大城中村集体土地上的业主们完全可以主张适用国有土地上房屋征收补偿标准。


不只是还没被征收的城中村业主,对于那些已经完成土地征收,但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋,同样可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿,因为根据2011年最高人民法院出台的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”


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