房屋面临拆迁,这12项权利可确保你获取公平补偿

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-09

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导读:在征收拆迁维权中,被征收人究竟享有哪些法律所赋予的权利,怎样行使、运用这些权利来保障自己获得公平、合理补偿的权益,恐怕是对广大被征收人而言最为重大且现实的问题了。法律,就是写满权利的宣言。本文,在明律师事务所的专业拆迁律师将结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》,也就是老百姓口中的国务院第590号令的规定,来逐一梳理一下被征收人所享有的各项权利,相信会对广大被征收人理清维权思路有实际的帮助。


第一,针对征收补偿方案的“提出意见权”


《征补条例》第10条规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第11条进一步规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。


在被征收人针对房屋征收决定提起的复议或诉讼中,上述“提出意见权”是否得到落实,是需要政府举证加以证明的。被征收人通过行使这项权利,可以在征收项目启动之初就对涉案项目补偿方面的情况有一个比较全面的了解,对做到“知己知彼”这一目的十分有益。


第二,旧城区改建项目的要求听证权


《征补条例》第11条还规定,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。这里的“多数”应当理解为半数以上。这是针对旧城区改建、棚户区改造类项目所特有的程序。


需要补充的是,实践中一些地方的规定赋予了被征收人更具影响力的“提出意见权”和听证权。上海市的规定就指出,对于旧城区改建项目,有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行改建项目。对于此类项目,区县人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。也就是说,上海市的规定是对《征补条例》规定的“升级版”,更加强调了对被征收人提意见、办听证权利的保障。


第三,对房屋征收决定的复议、诉讼权


《征补条例》第14条规定,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。


需要指出的是,实践中一些人认为“征收决定”是很难撤掉的,提程序的意义不大,实则不然。至少有两类情形征收决定是很可能被依法撤销的,一是涉案项目存在“程序混用”现象,即依据国有土地上房屋征收的程序操作,而实际征收的却是农村集体土地上的房屋。而众所周知,征收农村土地是需要依据《土地管理法》所规定的程序来做农用地转用审批的,这类将两种性质截然不同的征收程序混淆的做法是严重的程序违法行为,然而在实践中却并不鲜见;二是征收决定作出前的法定程序缺失严重,譬如没有依法进行社会稳定风险评估,没有确保被征收人针对征收补偿方案提出意见、举行听证的权利,相关建设项目没有取得相关规划、选址意见的批准确认等等。故此,征收决定决不是不可撼动的政府意志,被征收人完全可以提起程序进行救济,为后续的征收补偿协商奠定坚实的基础。


第四,获取住房保障的申请权


《征补条例》第18条规定,征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


实践中,这里的“住房保障”是需要符合条件的被征收人自行申报的,这点广大被征收人不要轻易错过。比如上海市就规定,居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。区(县)住房保障机构应当依据规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。这一针对被征收人中居住困难群体的特殊保障内容,是以被征收人的自行申请为启动前提的。


第五,评估机构选择权


《国有土地上房屋征收评估办法》第4条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说,评估机构选择权是一项规定明晰且有具体操作要求的属于被征收人的权利,任何征收程序中征收方都不得直接指定某个评估机构,剥夺被征收人的这项权利。


第六,评估报告的申请复核、专家鉴定权


根据前述《评估办法》的规定,被征收人有权取得分户的评估报告,以掌握自己房屋的实际评估结果。被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。


实践中,第一轮申请复核的程序是免费的,被征收人通常都会提。第二轮申请专家鉴定则是需要付费的,成本较高,被征收人需要根据实际情况结合专业征收维权律师的建议来做决定。


第七,对评估报告合法性的监督、举报权


《征补条例》第34条规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对相关机构和人员处以罚款,并记入信用档案;情节严重的还可能吊销资质证书、注册证书,直至追究刑事责任。据此,被征收人对于评估报告中可能出现的估价师、被征收人签字造假等问题,有权向“发证机关”,即各级住房和城乡建设部门直至住建部进行举报。若相关部门不履行其法定的查处职责,被征收人可以就此向法院提起诉讼。这是实践中容易被忽视的一个重要而有效的维权途径。


事实上,根据《条例》第7条的规定,对征收过程中的各类违法行为,任何人都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门进行举报。监督、举报权是一项贯穿整个征收活动始终的重要权利。


第八,补偿安置方式选择权


《征补条例》第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。即面对“要房还是要钱”这一问题,被征收人是有权选择的。实践中个别地方只给钱不给房的“一刀切”做法,于法无据。


因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是说,对于棚改类项目,被征收人是有权选择回迁安置的。而对于一般项目,若选择房屋产权调换,回迁还是外迁就要看项目所能提供的条件了。


第九,平等协商、签订补偿协议权


根据《征补条例》的规定及《合同法》的基本精神,征收补偿协议的达成必须满足被征收人平等协商、沟通并自愿签订的权利,不得出现欺诈、逼迫等违法情形。所谓“逼签”,一律是非法的,这里必须明确。


第十,对补偿协议履行问题的救济权


《征补条例》第25条规定,补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。譬如当征收方逾期不交付安置房时,在外过渡的被征收人就有权提起行政诉讼,要求法院判决督促征收方履行协议约定,尽快交付安置房并支付相应的违约金。补偿协议履行的问题一般出现在期房安置领域,这也是被征收人选择产权调换的风险所在。


第十一,对征收补偿决定的复议、诉讼权


《征补条例》第26条规定,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。在明律师事务所的专业拆迁律师在此前的文章中多次指出,征收补偿决定在整个征收维权中是起决定性意义的一份文件,也是从时间顺序上看被征收人依法维权的最后一个有力的重要节点。因为征收补偿决定是征收方申请法院司法强拆被征收房屋的必备文件,一旦错过对其的救济,那么司法强拆的大棒便有随时有可能打下来,被征收人的维权将变得异常困难。故此,对这一决定提程序一定要及时、坚决、果断,不提不行!


值得补充的是,前述对评估报告不服的救济,若经复核、专家鉴定仍不满意,则最终要落实在对征收补偿决定的救济之中。在对补偿决定进行审查时,评估结果是否公平、合理将是一个重要的考量点。


第十二,请求公安机关保护人身财产安全权


在整个征收流程中,遇任何逼迁、胁迫等危及被征收人及其家人、亲友人身、财产安全的情形,被征收人均有权报警向警方求助。实践中,在明律师事务所的专业拆迁律师会根据情况适时指导被征收人向公安机关提交《要求保护人身财产安全申请》,督促当地公安机关履行法定职责,及时出警制止不法逼迁行为,对已经发生的案件及时侦查,对涉嫌违法犯罪人员实施抓捕。对于不履行职责的公安机关,可通过提起行政诉讼进行监督,对获取违法逼迁、强拆的证据均有帮助。在征收维权中,与公安机关的关系问题是被征收人需要学习、实践的一个重大课题。运用好了,会对获取满意补偿起到很好的促进作用。


在明律师事务所的专业拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,综上所述我们不难看出,明晰权利的过程就是一个梳理程序、学习法律的过程。无论这些权利能否实际“用上”,多懂点儿对于被征收人而言也绝对是有益的。依法维权的每一个步骤每一种途径,都要着落在上述这些权利的行使与救济上。


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