遭遇拆迁中的“拆违”,怎么办合理补偿才能到手?

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-08

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导读:2017年的征地拆迁领域中,“以拆违促拆迁”的捆绑、组合式拆迁模式表现得尤为突出,占据了征收领域矛盾纠纷案件的相当比重。在明律师事务所的专业拆迁律师曾多次指出,这一现象是一种变相、升级的“逼迁(签)”举动,是披着依法行政外衣的违法行政,其对被征收人合法补偿权益的侵害不容小觑。那么,当自己居住、使用多年的房屋转瞬之间即面临违建认定、处罚时,被征收人究竟该怎样客观、准确的判断、评估局势呢?本文,在明律师事务所的专业拆迁律师教大家4个实用的办法,相信会给广大被征收人带来新的启发。


需要明确的一点是,拆迁项目进程中的“拆违”,与一般意义上的违建拆除是截然不同的性质,区分二者是必要的。被拆迁人可以通过对以下几方面事实的观察,来自行加以判断,进而确定维权应对的基本思路。


其一,看“拆违”发生的时间点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理……对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。结合该条第一款的规定可知,拆违行为本应是政府的一项常态化执法工作,与征地拆迁是没有必然关联的。故此,对于实践中那些在征收决定早已作出,甚至房屋价值评估都已完成,针对补偿安置的具体方式、数额进行协商、谈判的过程中发生的“违建处罚”,被征收人是要保持高度警惕的。因为此时的违建处置并不符合相关立法的精神和本意,在程序上有“开倒车”之嫌,其依法行政的目的性不单纯,存在程序漏洞的可能性也更大。


其二,看“拆违”发生前的补偿谈判状况。究竟一处房屋是不是违建,被征收人都知道应适用《城乡规划法》或《土地管理法》的规定,看是否存在违反规划或违法用地的情形进而加以判定。然而实践中的情况却往往没有这么复杂、专业——是否违建,有时完全取决于被征收人与征收方就补偿安置事宜的协商进程是否顺畅。如果谈得好,签约搬家已是板上钉钉,那么即使涉案房屋无证、缺证,此事也不会被提上台面;而如果谈得不好,被征收人笃定了一副坚守到底暂不签约搬迁的架势,那么诸如房屋因无证而被认定为违建的戏码就很可能上演。简言之,违建认定在拆迁中是一种“醉翁之意不在酒”“项庄舞剑,意在沛公”的套路,其最终目的并非一定要对被征收人的房屋以违建加以处罚、拆除,而是要迫使被征收人尽早签约配合搬迁。


其三,看违建认定、处罚的程序完成度。根据《城乡规划法》《行政处罚法》的规定,对违建下发处置文书必须遵从一定的法定程序,比如要先调查,再处罚;文书要依法送达给相对人;文书的作出主体要合法等等。而实践中,一些名为“责令限期拆除”的文书往往做得较为草率、随意,甚至存在明显的基本事实不清、或随意“联合执法”等问题。此时,结合前面两方面,被征收人便不难对自己所面对的违建处罚的合法性如何加以初步判断了。


那么,当确定了自己确实遭遇了“以拆违促拆迁”时,被征收人又该怎样做才能顺利过关呢?这里在明律师事务所的专业拆迁律师简明扼要的提示广大被征收人4点:


第一,及时针对“责令”类限拆文书提起程序。一般我们主张提行政诉讼。根据《行政强制法》第44条之规定,这可以给整个拆违程序按下暂停键,是保住房屋,避其锋芒的最有效措施。


第二,切实加大守房力度,尽力避免误拆、偷拆、帮拆等不正常现象发生。一旦房屋“涉嫌”违建,那么房屋的客观存在便是被征收人依法维权的重要筹码。倘若房屋在短时间内被拆,被征收人的维权博弈恐将面临较大的困难。这与证照齐全的合法房屋所面临的情形是有所不同的。


第三,及时收集证明自己房屋系合法建造的证据,尽量从实体层面让违建认定不能成立。譬如备受社会各界关注的许水云案中,涉案房屋虽然系缺证严重的无证房,但却因其建造于1990年以前且完成过办证手续的事实被证据加以证明而直接被最高院认定为因历史原因形成的合法建筑,那么违建的威胁就会被自然化解,涉案房屋也会按照合法建筑计算补偿。


第四,即使涉案房屋确系在《城乡规划法》施行后建造且缺证、无证,被征收人仍有望通过对违建认定、处置中的程序性违法点的捕捉进行运作,从而尽力获取较为满意的补偿,减少违建认定所可能带来的不利影响。所谓“打程序,不打实体”,利用时间换取补偿安置提升的空间,这是被征收人应当理解体会的重要途径。事实上,从严格的意义上说,某些房屋确实涉嫌违法建设甚至是违法用地,但造成“违法”这一结果的原因却是多方面的。被征收人一方负有责任,而相关规划、土地行政主管部门也有相应的责任。在此客观情况下,让被征收人一方来完全承担这一责任所产生的不利后果,无疑是有失公允的。


在明律师事务所的专业拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,除去那种因得知所在区域将被列入征收范围而为获取不当补偿利益增加抢建、加盖的房屋外,其他无证、缺证房屋通常都是能够获取一定数额的征收补偿的。尤其是在我国“历史遗留原因”众多的客观现实下,“一刀切”的处理违建的拆除补偿问题显然是不公平、不合理的。当征收方以“违建”之名发难时,被征收人一定要保持清醒冷静的头脑,及时咨询专业法律人士,全面、综合运用上述判断方法和应对手段,尽力争取公平、合理的征收补偿。


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