土地被“以租代征”后,还能要回来吗?

作者:黄钰峨 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-06

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导读:“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗?重点是“租期”届满后,农民能要回自己的土地吗?


说到“以租代征”,农民朋友大都不陌生。因为现在很多农村的地区都在推进城镇化,征收拆迁已经成为一个普遍的现象。而在这样的背景后,对农民的土地“以租代征”,应运而生。


简单点说“以租代征”就是指通常情况下,如果需要进行农用地转用的,需依法经过土地征收程序,并办妥农用地转用相关审批手续,而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序,以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地,并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。这里征收方可通过“租赁”形式逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。


实践中,有很多地方政府和村委会一起牵头,由村民和用地单位签订“租地协议”,直接从村民手里租用土地用于非农建设,合同期限短则数年长则几十年,每年支付出租人一部分“租金”;近来,随着政策的变化,临近征地拆迁的时候,就会有相关人员告知:“为了生态农业、高效农业或者是为了修建公共设施等等,需要租用农民土地进行建设……”或者会突然知道某用地单位或个人直接与村委会签订了协议租赁土地;也有基层政府直接租赁、转租农村集体土地等等的现象……这就是典型的“以租代征”。


那么,问题来了,这样的“以租代征”的“租金”能弥补农民的土地收益吗?重点是“租期”届满后,农民能要回自己的土地吗?


在明律师事务所的专业拆迁律师告诉大家:


“以租代征”这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的,既侵犯农民合法权益,也不符合法律规定要求的“租地协议”。


根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。


又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律法规强制性规定的合同为无效。


因此,如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地,不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形,那么农民朋友们应当明确,这样的“租地合同”是违反法律法规强制性规定的,可以主张合同无效,要回自己的土地。


而在明律师事务所的专业拆迁律师要提醒大家的是:虽然“以租代征”居于非法而可以主张合同无效,但农民朋友切不可因此而放松警惕。因为在当前的征地拆迁环境中,“以租代征”的现象非常频繁。如果有人来“租地”,大家一定要保持清醒,该拒绝的时候要理智拒绝;如果地方政府强行占地的,被征收人要及时进行法律维权,以最终保障自己的补偿利益。


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