见不到这些法律文件,你休想拆我的房!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-03-05

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导读:备受社会各界关注的许水云诉金华市婺城区政府强拆违法一案随着最高人民法院第三巡回法庭的一纸“大胆”裁判而告一段落。不知广大被征收人注意了没有,其中一个重要的事实,就是区政府系在房屋征收决定都尚未依法公告的情况下就直接将许水云的合法房屋强制拆除,其违法行为不可谓不严重、彻底。来自国家行政学院的教授更是直截了当地指出,地方政府在这起案件中所犯的程序性错误太严重了,最高法要通过判决来“敲打”一下。而对于这样的案件,任何一个被征收人都应当坚决提起诉讼,捍卫自己的合法权益同时督促政府依法行政。那么,政府若想依法对被征收房屋实施强拆,哪些文件是必须要出现的呢?本文,在明律师从被征收人的视角来分析这一问题。


其一,房屋征收决定公告(含征收补偿方案)


国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。


房屋征收决定标志着征收项目的正式依法启动,在整个征收程序中不可替代和缺少。而征收补偿方案则需要先依法征求公众意见,并在征收决定公告中同时予以公告。需要指出的是,在一些案件中地方政府会作出过一个“关于征收范围的公告”,但这并不是《条例》所规定的房屋征收决定公告,也不能发挥、取代其法律作用。明确征收范围的通知、公告的目的,主要在于避免在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,同时暂停办理相关手续。有这一公告,是征收工作细致、科学的体现,但其与正式的房屋征收决定公告是两码事。


总之,没有房屋征收决定公告,依法强拆便无从谈起,此种状况下发生的强拆可以认为均系违法。


其二,房屋价格评估报告


《条例》第19条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第17条进一步规定,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人在拿到针对自己房屋的分户评估报告后,才能够依法行使申请复核评估、向专家委员会申请鉴定等救济权利。


在明律师曾多次指出,在整个房屋征收流程中,评估居于核心地位。评估结果将会直接反映在被征收人签订的补偿协议或收到的征收补偿决定中,决定被征收人所能拿到手的补偿多寡。最高人民法院行政审判庭前法官更是表示,审理征收补偿决定案件的关键就是审查评估报告,不审评估报告的法官是不合格的。


简言之,如果被征收人没有拿到自己的评估报告房屋就遭强拆,那么强拆行为违法的可能性很大。正常的程序,一定是先评估,后协议(决定),而绝不应省略评估环节而直接给房屋“开价”。需要补充的一点是,从外观特征上看,那种过于简单、随意的评估报告通常是不对的,一张纸、两页纸的容量是无法承载一份合法的评估报告所应具备的内容的。


其三,征收补偿决定


这一文件堪称强拆的“前哨”“警报”,是“先补偿,后搬迁”原则的直接体现。《条例》第26条的核心要义是,如果征收方与被征收人在一定的协商、沟通后无法就补偿、搬迁问题达成协议,那么征收方就应当作出补偿决定,促使被征收人依法搬迁,配合项目建设。若被征收人面对补偿决定依然无动于衷,则征收方有权依法向人民法院申请司法强拆。也就是说,征收补偿决定几乎是“强拆”的必备文书,那种你情我愿的搬迁是建立在达成补偿协议的前提上的。


对于征收补偿决定,被征收人有权申请行政复议或提起行政诉讼进行救济。通过救济程序的提起,可以暂时阻滞强拆的发生。实践中,征收补偿决定是被征收人必须要采取行动的时间节点,一旦过了维权的法定期限,进入了司法强制执行阶段,维权的空间就会被大大压缩,再想提升补偿数额便是难上加难。


在明律师最后想提示广大被征收人的是,上述强拆发生所必见的文书,实际上也是房屋征收的法定必经程序。不断熟悉这些程序,在脑子中建立一个大致的框架、脉络,进而在这些重要的关键节点上不断深化理解和认识,是被征收人依法维权的有效方法。既要有点,又要有线,而且对于一般的案件而言,线比点要重要得多。只有先把“线”理清、抓住,才能准确捕捉涉案项目的法律漏洞、弱点之所在,从而有的放矢的采取维权举措。实践中,一些被征收人习惯于纠结于某个琐碎的“点”上与征收方纠缠,反而忽视了线上面的大问题,这是十分遗憾的。


回到本文的角度,如果你的合法房屋在没有见到上述3份文书的情况下就被强拆,那么赶紧聘请律师打官司似乎是被征收人的唯一正确选择。


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