除了“拆一还一”,遇征收我还能拿到更多补偿吗?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2018-02-14

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导读:老百姓所说的“拆一还一”并不是一个严谨的法律表述,但却是一个形象的对拆迁补偿基本原则、标准的解读,即拆迁补偿的最低限度标准应是“拆你一头牛,补你一头牛”,借多少钱要还多少钱。那么,在“拆一还一”的基础之上,被征收人毕竟还希望通过征收的实施来改善自己未来的居住和生活条件,这也是完全符合拆迁政策的设立初衷的。在“拆一还一”的基础之上,被征收人还能依法拿到更多的补偿安置吗?


敲黑板划重点之一:“拆一还一”是基础,不得再打折扣


国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第19条则进一步明确,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而这个“类似房地产”,是在评估中充分考虑了被征收房屋的区位、面积、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等情况下确定的市场比较对象,具有相当的全面性和科学性。据此可知,前面所提到的3方面补偿,均属于按“填平原则”走的“拆一还一”范畴,即将因征收所造成的被征收人的实际权益损失予以完全的弥补、填平,实现1:1的基础性补偿标准,不让被征收人在拆迁中吃亏。


《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实条例有关事宜的通知》中明文规定,作出房屋征收决定的市、旗县(市)人民政府应当给予被征收人“征一还一”产权调换或者货币补偿。拆一还一也成为了政策所确立的补偿基本标准。


需要指出的是,根据《条例》规定和政策精神,“拆一还一”只是征收补偿的最低限度标准,是绝对不能再打折扣、做减法的。实践中,仍有许多地方的最终补偿结果难以实现损失的填平,被征收人经过一番折腾后非但没有被“拆富”,反而可能面临越拆越困难、贫穷的窘境,这里面是一定有违法的征收行为存在的。对于被征收人而言,最重要的是要关注房屋价值的评估程序,因为如前所述,在“一还一”中起决定性作用的一笔补偿就是对房屋价值本身的补偿,而这一数额的多寡,主要看评估。


敲黑板划重点之二:拆迁奖励,合适就拿


仅仅是1:1,可能是难以实现被征收人通过拆迁来改善居住生活条件的愿望的。不过,被征收人还有奖励可拿。《条例》第17条还规定,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。实践中,奖励主要是针对按期签约、搬迁的被征收人的,如果被征收人因对补偿安置标准不满而未能如期签约、搬家,就不能享受政府给予的奖励。故此,究竟拿不拿这笔数额占比并不大的奖励,是一件需要被征收人权衡、掂量、拿捏的事情。一个基本的原则是:如果您对补偿本身不能接受,那么这点儿根本无法填平补偿需求缺口的奖励,不拿也就不拿了。事实上,这是一个并不复杂的数学题,只是“当局者迷,旁观者清”,被征收人在选择时需要保持头脑的清醒而已。


实践中,通过依法维权拿到的公平、合理的补偿中,这笔奖励金,事实上早已涵盖在里面了,跑也跑不了。


敲黑板划重点之三:拆迁补助,有资格就别错过


补助在实践中一般可分为两类:一类叫“价格补贴”,能覆盖大部分被征收人;另一类叫“保障补贴”,是居住困难群众才有权获得的。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,价格补贴有一个不超过0.3的系数,也就是说被征收人依规可以在1:1的基础上再多拿一些,实现居住生活条件的改善提升。在一些地方,如果被征收人同意选择纯货币补偿而不要安置房,那么政府出于鼓励带动房地产市场的考虑,可能会再给予一定的补贴系数提升,以支持被征收人拿这笔钱去购房。


而对于保障补贴,获取的前提就是被征收人得符合一定的居住困难户标准。譬如上海市是人均建筑面积不足22平方米的可以增加保障补贴;河北省规定“属于低收入家庭且住房总建筑面积不足30平方米的,按30平方米予以补偿,补偿后仍符合条件的,优先予以住房保障”;贵州省则规定,对于享受最低生活保障待遇,且仅有一处住宅房屋的被征收人,凡是补偿款难以购买套内建筑面积45平方米的房屋的,应当对其安置套内建筑面积不低于45平方米的房屋,产权调换差价由房屋征收部门承担;内蒙古的规定,则以50平方米为获取保障补贴的标准……


需要注意的是,实践中在一些地方“居住困难户”是需要进行申请的。故被征收人需要及时了解当地政策规定,积极就有关问题向征收方进行询问了解,符合条件就按规定提出申请,才能确保自己的补偿权益不会落空。


北京在明律师事务所的专业拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,所谓“拆一还一”虽是基础,但在相关条件具备、维权运作得当的情况下,适度提升补偿结果是完全可能实现的。而对于农村宅基地上的房屋拆迁,则完全有可能依据一些制度改革政策拿到更多的补偿安置,尤其是反映在对于人头的安置上。譬如在北京市的一些集体土地腾退项目中,一处宅基地上房屋换得3套以上的安置楼房都是真实发生的故事,可以说这是对人均居住面积保障这一原则标准的反映。换个角度讲,“拆一还一”所反映的只是基于房屋面积所给予的补偿,而并未考虑到另一个重要的问题——对人头的安置。而二者综合,公平、合理、合法的征收补偿可就不仅仅是一个“1:1”的标准那么简单的了。如果被征收人家中确实人口少,那么安置下来到不了“1:1”也是完全可能出现的,这也是这部分被征收人选择委托专业拆迁律师维权的重要原因之一。

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