《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》之合法性评析

作者:王金龙 来源:在明律师事务所 时间:2018-02-11

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导读:近日,湘潭市因为滨江风光带、下摄司大桥等“大美湘潭”建设项目,由天易示范区管委会与项目用地范围内的诸多农民谈及拆迁补偿。在2017年开始至今,已经有几百户农民签订了拆迁补偿协议,补偿的依据为《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》(湘政函【2013】84号文)(下称84号文)。那么,这份文件的合法性究竟如何呢?本文,在明律师北京在明律师事务所的专业拆迁律师王金龙将对此进行深入剖析……


84号文的基本补偿标准为:按人头和面积相结合补偿,每人35平米楼房,每平米给货币补贴为2800元;房屋按重置成新价最高每平米1450元。另外还有装修、附属设施,奖励、搬迁费、过渡费、交通费等各种费用七七八八的加起来每个人头平均30万元出头,这是原来早签的,后来有些人不能接受,便提高到40万元每人头——这个数字也不知道怎么算出来的,总之就是看人!


这里的被拆迁户有一个基本情况,就是他们都属于易俗河镇,已列入湘潭市城市规划区范围!


84号文是在2013年4月22日经湖南省政府批准的,距今已是快5个年头了。湘潭市、或湘潭县的房价已达到五六千元每平米。


比如说,有一家三口人,房子700平米,按管委会根据84号文计算的结果,补偿是180多万元,但如果用这点钱在县城里只能买到300多平方米。当然,有人可能说,三口人住三百平方还不行?但人家为什么原来的七百平方非要换成三百平方呢?本来,最高人民法院就有司法解释,已列入城市规划区的集体土地上房屋征收是要参照国有土地上房屋的标准的,只是需要扣除土地补偿款!


所以,房子面积大、人口少的按这个标准最不划算,这种情况的村民拒绝接受这个补偿,甚至有已签协议的也起诉至法院,以显失公平为由要求撤销。造成以上局面的根本原因是84号文补偿标准未予调整,已不能适应现如今的房价和物价水平。违反了最高人民法院、国土部和湖南省政府的有关规定。具体如下:


首先,基于易俗河镇被列入城市规划区的事实,对该地上房屋拆迁适用84号文的标准进行补偿本身违法,《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高院如此规定是合理的,就是考虑到拆迁当时的房价和物价水平,以保证农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。


其次,2010年5月15日国务院办公厅发布《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的通知》开篇就提出需充分认识征地拆迁工作,防止出现因拆迁导致社会群体性事件,在第二项指出“严格执行农村征地程序,做好安置补偿工作,已经实施的安置补偿标准偏低的,必须尽快调整提高”,说明国务院已经重视补偿标准过低造成的严重社会问题。2010年7月13日国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》(以下简称《通知》)第一部分第一项明确规定:“各地应建立征地补偿标准动态调整机制,根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况,每2至3年对征地补偿标准进行调整,逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份,应按此要求尽快调整修订。未及时调整的,不予通过用地审查。”可知及时调整征地补偿标准是通过用地审查的必要条件。


84号文的补偿标准近5年未调整在此处凸显出两大问题,第一是违背国土资源部《通知》的明文规定,属于有令不行,湘潭市政府不作为;第二是湖南省人民政府批准征地本身存在违法之处,也违反了国土部的以上规定。


最后,湖南省人民政府办公厅《关于进一步规范集体土地上征地拆迁管理工作的通知》(湘政办发〔2014〕21号)第二项规定“建立征地补偿标准动态调整机制。根据全省经济发展水平、人均收入增长幅度等情况,原则上每3年对征地补偿标准进行一次调整。各市州要结合实际,研究制定集体土地上附着物、青苗补偿标准调整方案及房屋拆迁补偿办法,依法报省人民政府批准后实施。目前实施的地上附着物、青苗及房屋拆迁补偿标准在近3年未作调整修订的市州,应及时组织调整修订。”而84号文是在2013年4月22日批准通过,至今对办法中地上附着物、青苗及房屋拆迁补偿标准未予调整而仍然适用,显然是不当的。


事实上,84号文与湖南省域范围内其他地市的补偿标准也明显拉开了距离,比如株洲、娄底市集体土地安置补偿标准已经依法定年限调整。株洲现在适用的是2017年3月颁发的《株洲市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》(株政发〔2017〕5号),娄底是2016年7月颁发的《娄底市集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置办法》(娄政发〔2016〕13号);衡阳是2015年12月28日颁发的《衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》(衡政办发〔2015〕73号)等,相比之下湘潭市的安置补偿标准是最低的。


如此看来,84号文适用5年前的标准,又怎么能说是一份合法的规范性文件呢?


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