拆迁、征收、拆违、腾退……区别你能分清吗?

作者:郑远航 来源:在明律师事务所 时间:2018-02-10

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导读:房屋被拆,房主首先要做的第一件事是搞清楚自己的房子是以何种名义、适用哪种拆迁项目被拆的。尽管表面上都表现为房屋被拆,但其背后所适用拆迁项目的不同,决定着规范拆迁行为的法律依据不同,决定着补偿价格、补偿策略的不同。所以弄清拆迁方采用的是哪个版本的拆迁项目对被拆迁人更好地维护自身利益至关重要。


在我国当前的法律体系下,可以将拆迁大致的分为以下五种类型:


1. 拆迁


我们在日常生活中所说的“拆迁”往往是指广义的拆迁,就是指拆房子,包括本文中所提及的几种类型。本段所要介绍的是狭义的“拆迁”,是指根据2001年开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》进行的项目。此类项目的特点是开发商冲锋在前,政府从旁配合。过去能搞拆迁的开发商往往是很嚣张的,以致于在拆迁过程中经常发生一些恶性暴力事件,毁财伤人屡见不鲜。但是随着互联网的发展以及法治的进步,拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法,这也使开发商不得不通过给拆迁户更多的钱来解决问题,这就给了拆迁户较大的谈判空间。但是如何利用好谈判空间进行争取,就需要专业人士的帮助,采取何种方式谈判,在哪个时间点进行谈判对最终获得的补偿数额都有很大影响。


但是在2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》的同时,作为拆迁依据的《城市房屋拆迁管理条例》亦被废止。所以到了2018年此种类型的拆迁项目减少了很多,现存的此类项目是2011年之前就已经取得房屋拆迁许可证开始拆迁,期间不断申请拆迁许可证延期,至今仍然没有完成拆迁的。


2. 征收


征收作为现在比较常见的一种“拆迁”类型,其法律依据是2011年开始施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收项目与上文中介绍的狭义拆迁项目相比,有几点区别,其中最显著的一点区别就是进行拆迁项目的主体不同。拆迁项目的执行主体多是取得房屋拆迁许可证的企业或者是土地储备中心等,而征收的执行主体必须是政府部门,一般是区、县的房屋征收主管部门。


在补偿价格上,由于征收项目采用了市场比较法,补偿数额相对有所提高。但是由于评估机构基本都是政府指定的,依然不会真正地为被征收人的利益考虑,所以最终的补偿价格仍难以接受。


3. 拆违


拆违的法律依据是2008年1月1日起施行的《城乡规划法》以及在此之前的《城市规划法》,同时在2001年的《城市房屋拆迁管理条例》中也规定了“拆违不补”的原则,所以拆违项目的补偿跟前文介绍的拆迁和征收两项目相比有所差别。


拆违的流程主要是城管执法、规划确认、政府批准三步走,这种三步走的流程对比拆迁和征收两项目,不论是在手续上、效率上还是速度上都更快。对于违建的认定标准,政府和城管部门往往看两证,即房产证和建设工程规划许可证,如果都没有就是违建,但是在许多农村城市的自建房,在建造的时候根本就没有可能去办建设工程规划许可证,而是去和大队打个招呼就算走完程序了,因此历史原因,城市、城中村的“违建”数不胜数。


4. 腾退


腾退这个概念算是北京特色,在全国范围内,不论是上至法律还是下至地方规章,只有北京独一份在使用腾退这一概念。腾退最早起源于关于绿化隔离带腾退的办法,到今天已经发展成为了与拆迁、征地并列的拆迁三大法宝之一。


今天的腾退所依据的法律规范是《村民委员会组织法》,腾退的实施具体来说就是村委会通过开会确定腾退方案,划定范围、规定时间、明确补偿金额,然后直接进行拆除。


5. 征地


征地拆迁是一种专门针对集体土地进行的拆迁项目,具体是指因公共利益的需要,经批准将集体所有地土地征为国有后,对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁,并给予一定补偿的行为。,它与拆迁、征收不同,拆迁征收都是归建委房管系统管理,而征地是统归国土系统管理。征地的基础是我国土地的分类——国有土地和集体土地,国有土地归全体人民共同所有,集体土地归村集体全体村民所有。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地,然后收归国有,顺便拆除地上物——房屋。


征地所涉及的范围往往较大,一般一个征地项目就可以将一个自然村的全部住户纳入其中,尽管涉及的拆迁户数较多,但是单户补偿却很小。


除了上述这5种拆迁类型,在我们广袤的国土上,还存在着危改、旧城改造、旧村改造、修路搬迁、整体迁移等五花八门的拆迁种类,不在此一一介绍了。但是不论被拆迁人遭遇了何种名目的拆迁,北京在明律师事务所的专业拆迁律师告诉您不要忘记寻求专业拆迁律师的帮助,拿起法律的武器维护自身的合法权益。


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