重磅!国土部部长:探索农村宅基地“三权分置”!小产权没合法,乱建房不允许

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-17

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导读:继党的十九大报告明确提出农村土地承包经营权“三权分置”改革后,在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示,在布置深入推进农村土地制度改革相关工作时,姜大明强调,要落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。无疑,这是又一项关乎亿万农民切身利益的重大土地制度改革举措。


国土资源部

▲ 图片来源:国土资源部网站


对此,武汉大学法学院教授、物权法专家孟勤国表示,探索宅基地的“三权分置”,需要在前期制度安排上清晰设计、严密部署,引导宅基地使用权的适度“放活”,尤其预防一些地方的农民在宅基地使用权流转后,占用耕地建房现象的出现。也就是说,“搞活”可以,但绝不能“搞乱”。占用耕地建房等发生在农村的违法建设现象,是不可能因这次改革而得到任何好处的。相关业内人士同时指出,宅基地的“三权分置”及其使用权的适度放活,与目前大量存在的“小产权房”同样没有直接关系。如在明拆迁律师此前的多篇推文所述,小产权房从严格的法律意义上讲就是违建,中央已多次明确不会对这类房屋“开口子”。


那么,“三权分置”中所提及的“资格权”究竟是一种什么样的权利呢?《土地管理法》第8条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。这解决的是宅基地的所有权问题。《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这规定的是宅基地的使用权问题。而农户的“资格权”,则可能强调的是农户作为农村集体经济组织成员的权利。这一提法是全新的,但就《物权法》来看,也是有其基础性依据的。


集体组织成员权,是指农村集体经济组织的成员对集体经济组织所享有的权利,与包括选举权、决策权、管理权、监督权等各种权利在内的村民自治权不同,成员权被认为是兼具身份权和财产权性质的特殊权利。一直以来,集体组织成员资格的认定,被认为是农村集体产权制度改革的重点。


姜大明在讲话中同时强调,“城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破,要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。”将怎样改革,还需进一步探索,但什么是绝对不能做的,这里首先予以了明确。中国人民大学公管学院教授严金明表示,从“适度放活”的表述来看,可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区,尤其是大城市周边的农村地区,进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。


会议提出,要统筹农村集体经营性建设用地入市盘活利用闲置农房和宅基地,统筹缩小征地范围与农村集体经营性建设用地入市,平衡好国家、集体、个人利益,让农民公平分享土地增值收益。按照农民在征地和入市中分享收入大体相当的原则,完善调节金征收制度,增强改革的系统性。


会议还指出,在2018年的工作中要持续深化法治国土实践,统筹推进重大立法项目,加强政务公开和行政复议应诉。以督察耕地“三位一体”保护、土地节约集约利用、触碰法律底线和侵害群众权益的典型问题、部党组交办的重要事项为重点,提高土地督察工作效能。


对此,在明拆迁律师想提示广大农民朋友以下几点:


其一,十九大之后,各项农村土地制度改革举措将逐步试点、落地,变革已是大势所趋。能否搭上这一历史带给我们的机遇期,对于每个个体而言都是十分关键的。因此,一旦改革措施出台,在能够确保自身合法权益得以保障的前提下,积极投身其中是明智的选择。中央主导的改革,最终目的一定是惠及农民。


其二,关于宅基地“三权分置”这一新提法,由于其中“一权”(宅基地农户资格权)尚无明确的法律规定,故广大农民朋友还需要耐心等待、观察一段时间,待相关法律、政策性规定细化出可操作的内容后,再就是否参与这些改革进行决断。


其三,改革不等于改乱,对土地违法行为的查处力度只会不断增强而不会因“改革”的原因而有任何削弱。故此,要警惕打着改革旗号公然实施的土地违法行为,对侵害到自身合法权益的,要坚决予以举报。


其四,上述改革措施尚处在“探索”阶段,故其基本原则就是农户自愿、稳步推进而非“跃进”。譬如宅基地,叫自愿有偿退出机制,而不能硬逼。对于一些地方的“宅基地自愿有偿退出”演变为逼迁、强拆的情形,农民是可以坚决说不的。


其五,未确权登记领证的一定要抓紧落实。放活的基本前提之一就是宅基地的权属要明晰,否则没人敢参与您的“放活”。故此,广大农民要积极配合政府主导的宅基地确权登记颁证工作,尽快为自己的宅基地领证,要像重视结婚证一样的重视宅基地使用权证。


关于2018年农村土地领域改革的进一步举措,在明拆迁律师也将持续为您关注、解析、支招。

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