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拆迁维权,这3种事儿被征收人千万要谨慎避免!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-11

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导读:在征收维权中,“有所为,有所不为”这句老话同样适用广泛。对于处于弱势地位的被征收人而言,每一个举动,每一步措施,都需要谨慎小心,避免触及法律底线或是不断“打擦边球”,才有望最终平安、踏实的获取公平、合理的征收补偿,而不至于因维权而令自己身陷囹圄难以自保。那么,被征收人究竟该尽力避免哪些做法呢?规避法律风险,又有怎样的原则呢?


有所不为之一:抢建、抢种不可取


据华商报2018年1月3日消息,去年12月,西安市沣京棚户区改造征询意见公告刚公布,鄠邑区五竹镇周北村一些村民开始在自家院子里搭建假山。工业园管委会称,目前还未进入拆迁程序。村民们则表示现在搞不清楚能否搭建,以及以后是否有补偿。


那么,这种村民自发的“增收”行为能否收到效果呢?要知道,建造一座假山的成本高达上万元。在明拆迁律师认为,这关键要看征收项目进展到了何种阶段。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。通常认为,征收范围确定的标志是房屋征收公告的发布。


《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第(九)项也规定,在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。需要注意的是,根据这一规定,农村集体土地面临征收时的建设“暂停”时间起始于“拟征地公告”发布时,这要比老百姓通常比较熟悉的征地公告更为提前。当然,这一时间点的适用前提是拟征地公告的现实发布。


总之,无论是城市还是农村拆迁,抢建、抢种行为皆为法规所明令禁止,最终均无权获得征收补偿。如此费力不讨好,劳民伤财的事情,被征收人还是省下这番气力为好。


有所不为之二:自力救济需谨慎


如在明拆迁律师所多次指出的,征收过程中,遇到逼迁、强拆等暴力袭扰的情况是很难完全避免的。于是很多性格刚烈的被征收人就容易选择“自力救济”,与上门袭扰人员正面对抗、冲突,这是风险极大的不理智举动。须知,“正当防卫”四个字,在《刑法》中有明文规定,但在现实中却很难真正“正当”起来。


根据《刑法》第20条之规定,要想实施正当防卫行为,必须同时满足至少5方面条件:


其一,起因条件,即不法侵害必须客观存在。实践中,征收方上门找被征收人沟通、做工作,一些被征收人就“急眼”了,认为对方是来强拆的,结果直接动了农具自卫,那么这显然不构成正当防卫,而是故意伤害行为;


其二,时间条件,即不法侵害必须是正在进行中。实践中,征收方将挖掘机开到了村民家院墙外停放,村民就直接动手袭击挖掘机的驾驶者,这显然不构成正当防卫;


其三,主观条件,即具有防卫的认识和意志。


其四,对象条件,即只能针对侵害人进行防卫。


其五,限度条件,即没有明显超过必要限度,造成重大损害。这个限度的把握,是最难的一点,稍有不慎就会构成防卫过当,进而被追究刑事责任。


综上,广大被征收人需要意识到,正当防卫虽然是法律赋予公民的权利,但在实践中却很难加以切实的运用,反而成为了致使被征收人落入刑事责任陷阱的“坑”。一般来说,征收纠纷主要牵涉财产权益方面的问题,故被征收人一定要冷静、理性对待,切不可因“小”失大,舍命不舍财的进行自力救济,其沉重的法律后果可能是被征收人所无法承受的。


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有所不为之三:漫天要价不理智


个别被征收人可能会认为,何为“漫天要价”,并没有一个标准,于是在补偿数额上要得比较任性、随意。


据澎湃新闻近日报道,2017年12月22日,四川资阳城区沱江一桥桥头的“钉子楼”被依法强拆。最后一位签约走人的林某在沱江一桥桥头拥有两层住房,总面积应该是348平方米(政府认定其中包含100余平方米违建)。而承担拆迁的开发商称,林某曾坚持的要求是,赔偿100平方米住房9套,另外还要40平方米的门市2个,“加上其他赔偿诉求,总价值已经上千万。”在以上房屋补偿诉求之外,林某还要求开发商为他修建200平方米的马舍,以及在城区修建约700平方米的跑马场和马饲料仓库……


显然,林某的要价是畸高的。事实上,拆迁补偿的一个最基本的标准,就是老百姓所说的“拆一还一”,“拆你一头牛,补你一只鸡”是不公平的,“拆鸡给牛”同样是不合理的。尤其是在2011年以后由政府主导的拆迁项目中,过高补偿安置情形的出现机会已大幅降低,以往个别开发商为了抢工期而补出10套房来的事情可谓一去不复返了。


《条例》第19条的规定可作为最终原则来参考,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估机构适用市场比较法所得出的评估结论,再加上辅助性的补助、奖励,基本上就是对被征收房屋公平、合理的补偿了。“拆迁暴富”之事,只能听听而已,切不可当真。


在明拆迁律师需要强调的是,要价过高通常不至于招致“敲诈勒索”等刑事责任,但至少不利于被征收人在短期内与征收方就补偿安置事宜达成一致,进而开始新的生活。实践中,对于诉求过高超出合理水平的被征收人,专业征收维权律师是会晓之以理、动之以情的为之分析利弊得失,进行说服帮助的,而绝不会一味迁就。


在明拆迁律师最后想指出的是,谨慎、理性、坚定,是广大被征收人获取公平合理补偿所最需要具备的3个素质。我们希望大家都能依法维权,首先保护好自己,最终收获满意的未来人生。

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