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北京市厂房拆迁案例:农村营业性用房承租人能获得房屋征收补偿吗?

作者: 梁红丽 宋亚男 来源:在明律师事务所 时间:2017-12-22

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案情简介:腾退中的承租人权益问题


韩先生是北京某服饰公司的总经理,曾于2002年与北京X村村民梁先生签订了《租赁合同》,租用梁先生自村委会租赁的拥有使用权的7亩集体土地,并新建了约3000㎡建筑作为营业厂房使用。他对厂房进行了精心装修,安装了水电暖等必要设备,用心经营,依法纳税,拥有合法的法人资格与营业执照。但是在2017年5月,该村却张贴出一纸通告,要求各公司企业做好腾退工作并限期搬离。韩先生在知道此事后,便与出租人梁先生(即该土地的第一承租人)商量,起初出租人口头承诺将补偿款分给韩先生一部分,但后来出租人却反悔,并将韩先生拒之门外,再不提分配补偿款之事。韩先生找到腾退部门工作人员,却被告知其并非本村村民,也并非土地使用权的第一承租人,所以其当然不具备获得补偿款的主体资格,并且出租人现已签订了补偿安置协议,不会再对韩先生进行任何补偿。


拆迁律师解析:获取补偿有依据!


果真如此吗?韩先生向北京在明律师事务所的专业拆迁律师梁红丽进行了咨询。梁律师在研究该案之后,了解到韩先生签订的《租赁合同》当中虽然没有关于遇到征收拆迁时补偿款分配问题的约定条款,但是约定了该合同到期之前,韩先生自行建设的厂房应归韩先生所有。据此,梁律师认为,按照合同法的规定,合同中有约定的按约定处理,没有约定,就按照法律处理。


一、涉及腾退时关于此自建部分的补偿理应给予韩先生


《土地管理法》第47条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿;被征收土地地上附着物的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。韩先生作为该处土地上建筑物的所有权人,依法享有获得该地上附着物征收补偿款的权利。所以,可以根据合同的约定和法律的规定对出租人提起民事诉讼,要求其将获得的地上附着物的补偿返还给韩先生。


二、韩先生作为厂房的实际承租人及经营者,应当获得停产停业损失的补偿


由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》删去了承租人也是被征收人的法律主体地位的条款,而集体土地上也没有相关规定,导致承租人在维权中,往往处于被动地位。梁律师利用其专业知识,告知韩先生按照《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》之规定,在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。据此,参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第9条“生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿”的规定,承租人韩先生是有权利获得其停产停业损失补偿费的。


针对此部分停产停业损失补偿费,韩先生可以向出租人提起民事诉讼,要求其返还补偿费。因为民事诉讼韩先生会面临较大的举证责任,不但要证明补偿款中是否包括停产停业损失费,还要证明停产停业损失费的额度,这无疑给韩先生胜诉造成一定的阻碍。所以,梁律师还提出另一个思路,就是依据上述规定,可以向腾退部门提出补偿申请,看腾退部门作何答复。如果腾退部门不作为,便可以对其提起行政诉讼,主要目的就是希望通过诉讼能够使腾退部门在出租人和韩先生之间搭建起沟通的桥梁,以便于韩先生获得合理的补偿费。


最后,笔者想提醒经营性用房的承租人,在签订租赁合同之时,一定要将征收补偿款分配问题约定在条款之中。如果签订的当时没有约定,也可以再次签订补充合同,将该问题约定清楚。若现在已经面临征收拆迁,合同之中也未曾有相关规定,且承租人不同意支付补偿款,则建议向专业的拆迁律师咨询,拆迁律师会针对具体的案件提出具体的维权方案。

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