对评估报告不服?教你4招试试推翻它!

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-12-14

分享至:

导读:随着征收维权的持续深入,“打程序,不打实体”的维权战略也在渐渐发生调整。对征收补偿计算实体层面的不断了解、深入,是对征收维权律师和被征收人所提出的新要求。而就征收补偿纠纷而言,核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服,究竟都有哪些可能有效的救济途径呢?这些途径的选用又各有怎样的注意事项呢?如果用尽招数都不管用,补偿数额真的无法提升了吗?


招数一:申请复核评估


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。


原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。


在明拆迁律师认为,申请复核评估在本质上程序意义大于实际意义,主要作用在于走程序、拖战线,而难以改变评估的结果。不过这一程序也能从客观上引导被征收人了解、审视涉案评估行为的具体程序、选用方法等细节事实,对于日后对补偿决定的复议、诉讼会产生间接的帮助。复核评估的费用由原评估机构承担。


招数二:申请专家委员会鉴定


《条例》第19条规定,对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《办法》第22条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。


关于鉴定程序申请与否的利弊权衡,在《房屋评估价为何这么低?听专业估价师怎么说!(下)》一文中在明拆迁律师已做了详尽论述,这里不再重复。只强调两个问题:其一,专家委员会系由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成,具有较评估机构更高的专业性与权威性,通常能够独立、客观地进行鉴定;其二,实践中一些地方干脆没有成立专家委员会,这是不符合《办法》规定的。《办法》第23条规定,各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会,对复核结果进行鉴定。


招数三:自行委托评估机构对涉案房屋进行评估


在明拆迁律师指出,这是一种维权的思路,但尚不成熟,若无专业拆迁律师建议则不要轻易尝试。新的评估结果若能反映出较原有报告的较大幅度提升,则可能作为否定原有报告的证据。但这么干的风险是巨大的,法律上的弱点也是很多的:其一,自行委托评估机构,评估机构未必会接受委托,且结果的效力存疑。因为法律规定的征收评估必须由房屋征收部门来委托,老百姓或许能够自己委托,但评估结果则可能仅是“咨询性结果”,而非“法定评估结论”,且评估机构有可能会拒绝接受委托;其二,自行委托就意味着要自付费用,而这笔费用将可能是高昂的,被征收人未必能够承受;其三,即便作出了新的评估结果,也不能直接证明原评估报告违法。若在诉征收补偿决定时法官对新报告的证明力不采信,则被征收人很可能会白忙活一场。据此,这是一个积极的解决问题的思路,但还需要再考虑其中的问题,这个任务是在明拆迁律师需要去研究、攻克的。


招数四:诉征收补偿决定


这是对评估报告不服的最终救济渠道,也几乎是唯一可行性较高的办法。《办法》第22条规定,被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理,即反映为被征收人对补偿决定不服,可提起行政复议或者行政诉讼。考虑到维权力度和阻滞强拆,实践中一般建议被征收人提诉讼。


诉讼提了,如何就评估报告做文章呢?两方面思路:一是程序,二是实体。


程序层面,譬如评估机构的选定程序违法,未按规定组织摇号、抽签、投票,而是直接由政府指定;评估机构不具备评估资质,或作出评估报告的估价师自身的资质存在问题;评估中没有进行入户实地查勘,查勘记录上的签字、盖章存在作假;评估报告未依法送达被征收人,签章存在作假等等,都是实践中可以着重审查的程序性事项;


实体层面,则要重点关注评估报告所选用的评估方法是否适当,及在评估过程中比较对象的选择是否合理、相关影响因素的系数修正是否在行业规范规定的幅度范围内等等。就征地拆迁领域的评估而言,市场比较法通常是优先选用和必须选用的评估方法,收益还原法和成本法也有适用空间,而实践中一些地方热衷于适用的基准地价修正法则可能存在不合适的问题。再比如评估时点的选择和估价报告的使用期限等问题,均是从实体层面审查评估报告所需关注的点。《房地产估价规范》2015版指出,估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,不宜超过一年。但需要理解的是,这里的“不宜”仅表示在条件许可时首先应当这样,不是强行性规定。


需要补充的是,在实践中有一种“预评估”,即在房屋征收决定作出前所进行的评估,应为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用等服务,不得替代国有土地上房屋征收评估。


在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,即便穷尽办法,当前对评估报告不服的救济仍然是较为困难的事情。更多的情况下,诉征收补偿决定是从政府征收的程序不合法上寻找突破口,进而通过撤掉补偿决定来争取进一步协商、谈判的空间。很多时候,博弈到了后期,报告本身已不是决定被征收人补偿数额多少的最重要事项,协商、谈判的筹码已发生了变化。那么即使评估报告最终未被推翻,提升补偿数额也仍然是大有希望的。

分享至: