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共同居住人代替产权人签拆房屋迁补偿协议被判无效

作者:杨蕾 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-19

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【基本案情:儿媳妇代签的补偿协议】


委托人龚先生在浙江省兰溪市上华街道某村合法拥有房屋,该房屋一直由龚先生与本案第三人龚先生次子一家共同居住,龚先生为该房屋产权证上登记的产权人。2014年12月,因相关项目建设需要,上华街道与龚先生次子签订了以该房屋为征收标的的集体土地征收房屋补偿协议,实际签字人为第三人之妻张某,协议约定了补偿安置方式和标准。2014年12月4日、9日、23日,2016年7月上华街道按补偿协议的约定将补偿款177594元相继打入张某的银行账户。龚先生认为,其作为房屋产权人,在未经其同意的情况下,任何人无权就该房屋签订补偿安置协议,更无权代领补偿款。于是龚先生到上华街道办事处要求撤销协议,并依法履行征迁程序,但上华街道办认为张某作为龚先生的共同居住人,有权代为签订补偿安置协议,遂拒绝龚先生的要求。龚先生经人介绍,找到北京在明律师事务所的周涛律师为其维权。


【办案经过:二审实现逆转】


接受委托后,周涛律师与委托人就具体案情展开了沟通。针对本案的具体情况,周涛律师认为依据法律规定,签订本案协议的双方均不是适格主体。集体土地征收应当由县级以上人民政府实施,被征收人应当是土地和房屋登记的产权人。因此该协议当然是无效的。于是委托人在周律师的指导下,于2016年8月起诉至浙江省兰溪市人民法院,要求确认上述征收房屋补偿协议无效。但案子进行得并没有想象的顺利,法院依据农村房屋居住的现状认定本案中的第三人也享有涉案房屋的所有权,是否登记不影响产权的享有,并以签订协议的时间与提起诉讼的时间间隔较长(近二年)为由,认为委托人对第三人签订协议事宜是知晓且同意的。最终,一审法院认定委托人的诉讼请求无法律及事实依据,判决予以驳回。


周涛律师在全面分析整个案情及一审判决后,建议委托人向上一级人民法院上诉。二审审理过程中,周涛律师将本案基本案情与相应的法律法规结合起来分析:首先,在上述补偿协议签订时,委托人的房屋所在土地性质仍为集体土地,依据《土地管理法》规定,县级以上人民政府系土地征收工作的实施主体。且在土地征收过程中,应当履行征地公告、补偿安置方案公告等程序,上华街道办事处作为地方政府的派出机关与第三人及张某签订房屋拆迁补偿协议,且未履行任何征地程序,违反《土地管理法》的规定;其次,我国《物权法》明确规定,不动产物权以登记为准,本案龚先生系涉案房屋的唯一产权人。龚先生虽已七十多岁,但其身体健康,具有完全民事行为能力,未经其授权任何人无权替其签订征收补偿协议。最后,根据第三人即龚先生次子述称,上述房屋征收协议是其妻子张某在其不在现场的情况下一人签订的。该房屋一直是属于本案委托人龚先生的个人房产,委托人与其次子在2003年已分户,龚先生也从未口头委托过其次子签订上述征收房屋协议。二审法官详细地听取了周律师的代理意见,并询问了较多的细节问题。


最终,二审法院部分采纳了周律师的意见,认为被上诉人上华街道未提交充分的证据证明张某签订协议时取得上诉人龚先生的委托授权,且在本案审理中上诉人龚先生坚持认为上述征收补偿协议无效,故依法判决确认第三人与被上诉人上华街道办事处签订的涉案补偿协议无效。


二审法院的胜诉判决充分体现了行政诉讼案件与民事法律规范的不可分离性。为了更好的维护被征收人的合法权益,专业征收维权律师在代理有关征地拆迁的行政案件时也不可忽略民事法律规范的学习和应用。(杨蕾/文)

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