开庭旁听热线:010-57126337

违法强拆下的承租人维权实例,自相矛盾判决卖破绽!

作者:谢瑞青 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-15

分享至:

导读:2015年5月,宜昌市X县蚕种场一纸诉状让年逾花甲的黄先生慌了神,活了大半辈子,咋还成被告了?事情还得从头说起。


【案情简介:10年后的租赁协议纠纷】


2002年,黄先生与X县蚕种场签订租赁协议,租赁蚕种场的房屋及土地用于自住。2005年在蚕种场的要求下,黄先生重新与X县苗木基地(与蚕种场法定代表人为同一人)签订租赁协议,协议约定黄先生可对该处房屋土地自行修整,租赁期限至2025年,一次性支付20年的租赁费。黄先生入住后,对该处破损的房屋进行了修缮,对荒废的土地进行了修整。虽然为此付出了巨大的心血精力,但想到能够在此养花弄草、安度晚年也就觉得值了。


事不遂人愿,2015年3月,X县征迁办突然找上门,称因旅游开发项目需要征收该处房屋,要求黄先生腾退房屋。蚕种场也多次要求解除与黄先生的租赁协议,称将返还一半的租赁费,总计6000元。这样的补偿显然严重低于黄先生的底线。“10年前就预付了租金,现在还按照10年前的租金给我返还?修缮的房屋、修整的土地这些投入怎么算?”


因双方未能达成一致意见,征迁办试图通过解除协议的方式来个釜底抽薪,逼迫黄先生搬迁,于是出现了本文开头的一幕。迫于无奈,黄先生找到了北京在明律师事务所李顺华律师谢瑞青律师


【办案经过】


一、积极应诉,打破政府逼迁的幻想


代理律师介入后,迅速展开调查,发现如下信息:1.涉案地块为国有农用地;2.旅游开发项目已经取得立项备案;3.涉案项目没有办理农用地转用和征地审批手续;4.蚕种场和苗木基地都是受X县国有资产经营管理有限公司(国企,负责国有资产的运营管理)的委托对涉案国有农用地进行经营管理;5.苗木基地已经于2010年被吊销营业执照,但一直未注销。


根据调查了解的情况,代理律师对蚕种场起诉当事人的案件已经成竹在胸,提出了如下答辩意见:


首先,蚕种场没有提起本次诉讼的主体资格。黄先生没有与蚕种场签订租赁协议,蚕种场不是租赁协议的相对人,无权提起解除租赁协议的诉讼。苗木基地只是被吊销营业执照,至今未注销营业执照,按照最高院《关于不宜以公司营业执照被吊销已丧失民事诉讼主体资格为由裁定驳回起诉问题的复函》的规定,吊销营业执照至注销营业执照期间,X县苗木基地仍然具有独立的诉讼主体资格,蚕种场未提交任何证据证明苗木基地的权利义务关系已经由蚕种场概括继承。其次,蚕种场主张解除的理由是政府征收,但原告已经提交充分的证据证明涉案地块根本没有办理农用地转用和征地审批手续,征收行为尚未发生,并且征收行为本身也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形,蚕种场解除协议的理由不成立。


面对代理律师有理有据的论述,蚕种场出庭人员明显招架不住,当庭表示要补充提交证据材料。代理律师当即反对,称开庭前法庭已经向双方寄送了举证通知书,规定了本案的举证期限为开庭审理前,现蚕种场要求补充证据明显超出了法定举证期限,也没有合法正当的理由,应当予以驳回。经律师据理力争,审判长当庭驳回了蚕种场补充证据的申请。


庭后数日,蚕种场自觉无趣,主动撤回了针对当事人的起诉。


二、恼羞成怒的强拆和不作为的公安机关


逼迫搬迁的如意算盘没打响,征迁办恼羞成怒,撇开法律,直接强拆。


2015年12月8日上午,征迁办以及国资公司负责人到现场,组织百余人开始对当事人的房屋实施强制拆除。当事人闻讯赶来并报警后,被上述人员强行带至X县国资公司办公室,因此未能取得现场照片及视频。出警民警到场后,告知当事人这是当事人与国资公司的经济纠纷,他们管不了,并拒绝出具任何文书。律师提起了针对公安机关的行政不作为诉讼。很遗憾,这个案件败诉。对于这样的结果,代理律师和当事人早有心理准备:虽然败诉,却确认了国资公司实施强制拆除的事实。


三、矛盾的判决推动问题的解决


代理律师针对国资公司提起了侵权及赔偿之诉,同时,针对X县政府提起征收行为违法之诉(涉案征迁办是县政府的内设机构)。


在起诉国资公司民事侵权案件中,原告提交了诉公安机关案件的判决,证明国资公司实施了强制拆除的侵权事实。国资公司为推脱其责任,辩称是征迁办委托其实施的征收行为。宜昌市中院生效判决认定国资公司的强拆行为是受政府委托的政府征迁行为,责任不应当由国资公司承担,驳回了当事人的诉求。


在起诉县政府征收违法案件中,原告提交了国资公司的书面答辩状,证明征迁办委托国资公司实施征收行为的事实。然而宜昌市中院又判决认定国资公司的单方答辩不能证明是受征迁办委托实施的征收行为,原告的房屋被国资公司拆除是一起民事纠纷,也驳回了当事人的诉求。


宜昌市中院在同一时间段作出的两份判决,对事实的认定出现了截然相反的结论,虽然都是当事人败诉,但这样前后矛盾的判决却成了本案维权的突破口!


诉县政府征收行为违法案上诉后,代理律师将诉国资公司侵权案的终审判决作为证据提交给湖北省高级人民法院,将该棘手的判决冲突问题转给了省高院。省高院法官阅卷后,多次联系代理律师及当事人了解情况,并坦言判决冲突矛盾的问题。代理律师及当事人充分把握机会,明确表示了愿意协商解决问题的意愿。法官同意出面协商解决。过程很艰辛,结果却是理想的,在高院法官的多次组织协调下,当事人与征迁办、国资公司最终达成一致补偿意见,签订补偿协议,获得一套公租房安置外加20万货币补偿款,当事人同意撤诉。


【律师说法】


首先,本案中政府的征收行为不构成出租方解除合同的法定理由。


本案中的征收行为不属于《合同法》第九十四条第一款规定的不可抗力因素。虽然涉案的征收项目已经取得了发改委的备案手续,但这并非法定的征收文件,该项目没有取得省政府的农用地转用和征地审批手续,不符合《土地管理法》中规定的征收条件,此时的征收应属违法征收,出租方完全可以拒绝。即使该项目征地取得了审批手续,出租方完全可以依法提起行政复议,并针对此后的实施征收的行为以及责令交地行为等提起复议或诉讼程序,不排除通过法律手段制止征收行为的可能性。租赁协议在此时并非完全没有继续履行的可能性。出租方选择要求承租方解除协议以实现自己的补偿目的,本身就已经属于出租方自身的主观因素,而不属于不可抗力因素解除合同的情形。


其次,房屋承租人在征收中能否获得补偿问题。


城市房屋拆迁管理条例》被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代后,承租人的补偿权益没有明确的法律规定,实际中应区分具体情况。就本案而言,当事人的租赁期限尚未届满,当事人经出租方同意并基于长期租赁心理预期,进行了合理的前期投入。出租方以尚未审批的征收行为解除合同,当然属于违法解除合同,依据《合同法》及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定,应当对当事人的修缮投入以及租金损失依法予以补偿。

分享至: