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周边地价超过我的征地补偿款十多倍!这样的征地补偿,究竟合法吗?

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-14

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导读:我村里要征收我的口粮田,我有十亩地种着点果树和玉米,树给我评估了十三万,而地则是一亩一年二千二百块钱。然而我们这边开发区官网公布的地价是每亩地8万5……这样的留言,在明律师经常能够见到。被征地农民无疑对这种情况极为不满,凭什么我辛辛苦苦种植多年的土地,一转手就能差这么多呢?如此高的市场价值下如此低的补偿标准,究竟是不是违法了呢?


对此,北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳指出,从社会事实层面看,这一现象就是当前土地征收领域矛盾、纠纷不断的根本原因之一。然而从法律层面看,我们不得不说,按目前的法律、政策规定,这基本上是正常状况,不存在违法、侵害农民权益的问题。事实上被征地的农民兄弟在做这样的价格对比时,存在几个认识上的误区或者说偏差:


其一,征地,不是买地,因而“卖地”这一环节的价格,与前面征地环节不存在可比性。土地征收,这里涉及的法律概念叫“征收”,即国家为了公共利益的需要,依照法律规定的程序将农民集体所有的土地收归国有,并给予农村集体经济组织、被征地农民或土地的其他权利人以公平的补偿的活动。因此征收的本质并不是国家从农民手里把地买过来,这一点农民兄弟需要正确理解。不是“买卖”,自然就不能简单的按市场价格去计算标准。


其二,补偿,仅仅是补偿,不能按市场价格计算。有征收自然有补偿,但关键问题在于,什么叫补偿?第一,征收方不存在过错,是为了国家建设而实施了一个合法的行政行为;第二,补偿价本身就不是按照市场价计算的。


根据现行《土地管理法》第47条之规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。最后那一项靠评估就可以算出来,通常不是“大头”,这里略去不谈。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。以此计算,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。


上述“年产值倍数法”早已遭人诟病,被学界认为是对土地价值的严重失真反映。但是我们必须强调的是,这一耕地补偿标准至今仍未被替代,所谓新《土地管理法》,刚刚完成征求意见环节,何时出台仍是个未知数。


2005年,国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》。其中指出:


制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素,在一定区域范围内(以县域范围为主),在主导性农用地类别和耕作制度条件下,以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算……


以统一年产值标准为基数,同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件,确定补偿倍数、计算征地补偿费用。


征地区片综合地价是征地综合补偿标准,制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。


被征地农民也许对上述这些描述感到云山雾罩,在明拆迁律师在这里仅解读两点,让大家直接明白这是怎么个意思:第一,这一套补偿标准的计算方法,所依据的还是前述“年产值倍数法”,其基本补偿标准的确立原则并没有改变,因而最终计算下来的补偿标准也不会有过大幅度的提升;第二,这一套补偿标准的计算方法,与土地转为国有后的市场价值完全无关,不具有任何可比性。它计算的是“农用地”的价值,而不是“国有土地”的价值。


国土资源部2017年公布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出,征收土地的,按照被征收土地的原用途,兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益,给予公平合理补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。在这里,第一次提到了要让农民兄弟合理分享土地增值收益的问题,目的显然是为了提升土地补偿标准。但是,这一重大利好消息尚没有施行,我们只能是和广大被征地农民一起,翘首期盼。


在明拆迁律师最后想提示广大被征地农民的是,现阶段有关土地补偿标准的法律规定就是这样,被征地农民只能去加强理解、学习,在法律所允许、支持的框架内寻求提升补偿数额的机会。对比开发区官网地价的做法,着实意义不大。集体土地因不能入市自由交易,其与国有土地存在巨大价差是自然的事情,背后所反映的是国家土地制度的深层次问题,非大改《土地管理法》所不能解决。解释清楚这点,我们希望被征地农民的心情能好一点,别再为8.5万一亩和2000元一亩这样的对比过于闹心了。

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