开庭旁听热线:010-57126337

耕地遇征收,征地补偿该怎么算?

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-11-09

分享至:

导读:我们在《房屋征收补偿的法定标准,一次性告诉你!》一文中,为大家全面解析了国有土地上房屋征收的补偿标准及其原则。对于集体土地中的宅基地上房屋拆迁,实践中也基本参照适用590号令的规定,补偿范围、方式的差别不大,只是因其集体土地性质所致而在最终补偿数额上低于国有土地。本文,在明拆迁律师将为大家介绍征收耕地的法定补偿标准,希望广大被征地农民能做到心中有数。


征收耕地的补偿费用标准及计算公式:


1. 征地补偿费用=土地补偿费 + 安置补助费 + 地上附着物补偿费 + 青苗补偿费 + 其他补偿费


土地管理法》第47条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。这句话告诉我们,土地原有的用途是耕地,那么就补偿的也就是耕地的效益,而不可能按照征收为国有后所产生的效益来补。实践中一些被征收人对“同地不同价”的现象愤愤不平,就争取公平、合理的补偿而言意义不大。


征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。需要指出的是,这里的“地上附着物”从法理上不应包括宅基地上的房屋。对于宅基地上的房屋,如前所述,是需要参照《条例》规定单独计算征收补偿的。在北京等法治环境较好的地方,将房屋作为地上附着物补偿的做法早已不存在。


2. 土地补偿费=耕地被征收前三年平均年产值 × 补偿倍数(6≦补偿倍数≦10)


《土地管理法》第47条规定,征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。这个公式,大家一看就能懂。当然会有许多被征收人认为这种“年产值倍数法”不能客观的反映耕地的价值,不利于对被征地农民权益的维护。问题在于,《土地管理法》修正案一天不通过,这种计算方法就只能再适用一天。


3. 安置补助费


每个需要安置的农业人口的(人均)安置补助费=耕地被征收前三年平均年产值 × 补偿倍数(4≦补偿倍数≦6)


(1)每公顷被征收地块需要安置人数 × 补偿倍数 ≧15时,每公顷被征耕地的总安置费= 耕地被征收前三年平均年产值 × 15 


(2)每公顷被征收地块需要安置人数 × 补偿倍数 <15时,每公顷被征耕地的总安置费= 耕地被征收前三年平均年产值 × 补偿倍数 ×该公顷地块需要安置人数


《土地管理法》第47条规定,征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。(即公式一)但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。(此即公式二和三的来源,换言之最多乘以15)


需要指出的是,第47条随后还规定,依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。再有提高必要,只能由国务院批准。


4. 地上附着物和青苗的补偿费= 省、自治区、直辖市规定(一般按照市场价格补偿,青苗补偿费最高按照一季产值计算;如果播种不久或者投入较少,可以按照一季产值的一定比例计算)


对此,北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳指出,理解上述公式、规定,有3方面不容忽视:


其一,上述计算方法是已使用了10多年,且有较为明显的计划经济体制痕迹,不能满足实际生活中的需要。也正因此,中纪委办公厅、监察部办公厅才在《加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中明确了“原有生活水平不降低,长远生计有保障”的概括性补偿原则。未来这一原则有望被写入《土地管理法》修正案。但无论如何,按上述计算方法算下来,耕地的补偿费用是非常有限的,因而广大被征地农民要将重点放在宅基地上房屋的补偿上来,因为这一部分是按590号令参照适用的。


其二,随着《农村土地承包法》的修改,在“三权分置”制度落地后,地上附着物及青苗的补偿费将有望大幅提升,土地经营权人的权利将有望得到更加充分的保障。《土地管理法实施条例》明确规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。这一重大变化,将客观上增加农村土地在流转中实现增值的机会,最终惠及广大被征地农民。因为随着单位面积土地上产出率的提升,土地的年产值也势必将大幅提升,在面临征地时的土地补偿费、安置补助费也有望随之跟进。


其三,实践中上述费用未必能直接下发到被征地农民手中,但被征地农民对其使用去向的决定有知情权、参与权和监督权。现阶段普遍存在的村民知情权被剥夺的情形是极为不正常的,反映为村委会、乡镇政府的不作为、乱作为甚至是贪腐等违法乱纪现象。如果这些问题不彻底解决,上述公式、规定就难以落实到被征地农民身上,再怎么算也意义不大。因此,自己的权利自己要争取,自己的事情自己要上心,这是农民兄弟一定要特别注意的。


最后,我们期待《土地管理法》修正案的早日出台,届时征地补偿将会迎来崭新的时代。

分享至: